LEASING FINANCIERO, TITULARIDAD DEL BIEN OBJETO DEL CONTRATO

Concepto 2020098512-003 del 10 de junio de 2020

Quien maneja la parte fiscal en un leasing, a quien le corresponde los gastos fiscales de este?

Este concepto de la superfinanciera nos aclara quien recibe la titularidad de esta figura

Como manejamos el leasing Operativo?

El leasing operativo, también denominado arrendamiento operativo, es una operación mediante la cual un establecimiento de crédito o compañía de financiamiento adquiere un activo escogido previamente por el arrendatario y le entrega a éste su uso y goce a cambio del canon o renta, pero sin pactarse en el contrato una opción de adquisición o compra.

Es decir, el arrendador (entidad financiera) es el dueño legal del activo, mientras que el arrendatario se beneficia de la vida económica del activo y asume tanto las responsabilidades derivadas de la tenencia del mismo como las que se hayan pactado inicialmente en el contrato (e.g. mantenimientos, seguros, entre otros).

Al final de la operación, que típicamente es menor a la vida económica del activo, el arrendatario, contrario al leasing financiero, únicamente puede restituirlo (devolverlo) a la entidad financiera, renovar la operación de arrendamiento o adquirirlo por su valor comercial.

Por lo general, las entidades financieras dan en arrendamiento operativo activos que tienen un mercado secundario y que se puedan vender o arrendar de nuevo fácilmente. Este producto financiero es especialmente ventajoso para las empresas que anticipan cambiar sus activos de capital con frecuencia, ya que les permite acceder a equipos con costos iniciales mínimos y cambiarlos rápidamente por equipos más actualizados sin incurrir en mayores desembolsos de capital. De esta manera, el leasing resuelve el problema de obsolescencia tecnológica.

 Como registramos y que es el leasing financiero?

Es una operación de financiamiento mediante la cual un establecimiento bancario o una compañía de financiamiento adquiere un activo productivo, el cual previamente ha sido seleccionado por el locatario, y se lo entrega a éste para que lo use a cambio de un canon.

Aquí, el arrendador (entidad financiera) es el dueño legal del activo durante la duración del contrato, mientras que el locatario se beneficia de la vida económica del activo y asume las responsabilidades derivadas de la tenencia del mismo y las que se hayan pactado inicialmente en el contrato (e.g. mantenimientos, seguros, entre otros).

Al final de la operación, que generalmente comprende un periodo igual a la vida útil del activo, el locatario tiene la potestad de ejercer una “opción de adquisición” sobre el mismo bien a un precio pactado desde el inicio –generalmente a su favor y que no es superior al 30% del valor comercial del bien– o restituirlo (devolverlo) a la entidad financiera.

Por lo general, mediante leasing financiero se financia la adquisición de activos especializados, pues este mecanismo de financiación se ajusta más fácilmente a las características financieras y al modelo de negocio de cada cliente, lo cual permite que el banco o la compañía de financiamiento comercial conceda plazos de financiación más extensos.

Modalidades de Leasing

El leasing inmobiliario:

Es aquel que recae sobre un inmueble. El inmueble puede existir en el momento en que se celebra el contrato o esperarse que exista, como es el caso de la adquisición de inmuebles en proyectos inmobiliarios; este último suele denominarse “leasing de bien futuro”. Cuando el contrato versa sobre inmuebles que se construyen especialmente para el locatario, suele denominarse “leasing de construcción”.

El leasing habitacional:

Es una modalidad particular de leasing financiero destinado a la adquisición de vivienda, el cual es celebrado entre un establecimiento de crédito o compañía de financiamiento y un locatario. El leasing habitacional cuenta con dos sub-modalidades: i) destinado a la adquisición de vivienda familiar y ii) destinado a la adquisición de vivienda no familiar.

El leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar es aquel mediante el cual se entrega al locatario la tenencia del bien objeto del contrato para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar. Esta es una operación que hace parte del Sistema Especializado de Financiación de Vivienda a Largo Plazo.

El leasing habitacional destinado a la adquisición vivienda no familiar es una operación de leasing financiero que recae sobre un inmueble y se destina a vivienda, pero no hace parte del Sistema Especializado de Financiación de Vivienda a Largo Plazo y, consecuentemente, no existe la obligación de que el inmueble se destine exclusivamente al uso y goce del núcleo familiar del locatario.

El leasing de infraestructura:

Es una modalidad de leasing cuya finalidad es la de desarrollar proyectos de infraestructura en los sectores de transporte, energía, telecomunicaciones, agua potable, saneamiento básico y proyectos ambientales.

El leasing internacional:

En contraposición al leasing local, se da cuando la entidad arrendadora se encuentra domiciliada en el exterior y celebra la operación de leasing con un locatario domiciliado en Colombia.

La modalidad más conocida del leasing internacional es el “Dry and Wet Leasing”, muy común en la industria aeronáutica, en la cual el arrendador se encarga de los servicios relacionados con el activo como el mantenimiento, los operarios, etc. En particular, en el Wet Leasing la arrendadora provee el bien, el mantenimiento y los operarios del activo, mientras que en el Dry Leasing no se incluye el mantenimiento ni los operarios.

Leasing mobiliario:

Es una modalidad de leasing que recae sobre cualquier bien mueble con excepción de los títulos valores.

El leaseback: 

Es una modalidad de leasing, encaminada a generar liquidez, en la cual quien provee el activo y lo toma como locatario en el contrato de leasing es la misma persona.

Tratamiento Fiscal del Leasing Financiero

ARTÍCULO 127-1 Estatuto Tributario

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.

Son contratos de arrendamiento el arrendamiento operativo y el arrendamiento financiero o leasing

Analisis Fiscal

Los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 1º de enero de 2017, se someten a

las siguientes reglas para efectos del impuesto sobre la renta y complementarios:

1. Definiciones:

a. Arrendamiento financiero o leasing financiero: Es aquel contrato, que tiene por objeto

la adquisición financiada de un activo y puede reunir una o varias de las siguientes

características:

i).Al final del contrato se trasfiere la propiedad del activo al arrendatario o locatario.

ii) El arrendatario o locatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que sea

suficientemente inferior a su valor comercial en el momento en que la opción de

compra sea ejercida, de modo que al inicio del arrendamiento se prevea con

razonable certeza que tal opción podrá ser ejercida. iii) El plazo del arrendamiento

cubre la mayor parte de la vida económica del activo incluso si la propiedad no se

trasfiere al final de la operación.

iv) Al inicio del arrendamiento el valor presente de

los pagos mínimos por el arrendamiento es al menos equivalente al valor comercial

del activo objeto del contrato. La DIAN podrá evaluar la esencia económica del

contrato para comprobar si corresponde o no a una compra financiada.

v) Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que solo el

arrendatario puede usarlos sin realizar en ellos modificaciones importantes.

Los contratos de leasing internacional se someten a las reglas anteriores.

b. Arrendamiento operativo: Es todo arrendamiento diferente de un arrendamiento

financiero o leasing financiero, de que trata el literal anterior.

2 Tratamiento del arrendamiento financiero o leasing:

a. Para el arrendador financiero:

Al momento de celebración del contrato deberá reconocer un activo por

arrendamiento financiero por el valor presente de los cánones de arrendamientos, la

opción de compra y el valor residual de garantía en caso de ser aplicable. ii) Deberá

incluir en sus declaraciones de renta la totalidad de los ingresos generados por los

contratos de arrendamiento. Para tal efecto, se entiende por ingresos, los ingresos

financieros procedentes del activo por arrendamiento, así como los demás ingresos

que se deriven del contrato.

b. Para el arrendatario:

Al inicio del contrato, el arrendatario deberá reconocer un activo y un pasivo por

arrendamiento, que corresponde al valor presente de los cánones de

arrendamientos, la opción de compra y el valor residual de garantía en caso de ser

aplicable, calculado a la fecha de iniciación del contrato, y a la tasa pactada en el

contrato.

i) La suma registrada como pasivo por el arrendatario, debe coincidir con la

registrada por el arrendador como activo por arrendamiento.

Adicionalmente y de manera discriminada, se podrán adicionar los costos en los que

se incurra para poner en marcha o utilización el activo siempre que los mismos no

hayan sido financiados.

ii) El valor registrado en el activo por el arrendatario, salvo la parte que corresponda al impuesto a las ventas que vaya a ser descontado o

deducido, tendrá la naturaleza de activo el cual podrá ser amortizado o depreciado

en los términos previstos en este estatuto como si el bien arrendado fuera de su

propiedad.

iii) El IVA pagado en la operación solo será descontable o deducible

según el tipo de bien objeto del contrato por parte del arrendatario, según las reglas

previstas en este estatuto.

iv) Cuando el arrendamiento financiero comprenda bienes inmuebles, la parte correspondiente a terrenos no será depreciable ni amortizable

v) Los cánones de arrendamiento causados a cargo del arrendatario, deberán

descomponerse en la parte que corresponda a abono a capital y la parte que

corresponda a intereses o costo financiero. La parte correspondiente a abonos de

capital, se cargará directamente contra el pasivo registrado por el arrendatario, como

un menor valor de este. La parte de cada canon correspondiente a intereses o costo

financiero, será un gasto deducible para el arrendatario sometido a las limitaciones

para la deducción de intereses.

vi) Al momento de ejercer la opción de compra, el valor pactado para tal fin se

cargará contra el pasivo del arrendatario, debiendo quedar este en ceros. Cualquier

diferencia se ajustará como ingreso o gasto.

vii) En el evento en que el arrendatario no ejerza la opción de compra, se efectuarán los ajustes fiscales en el activo y en el

pasivo, y cualquier diferencia que surja no tendrá efecto en el impuesto sobre la

renta, siempre y cuando no haya generado un costo o gasto deducible, en tal caso se tratara como recuperacion de deduccioes

 

3. Tratamiento del arrendamiento operativo:

a.Para el arrendador:

El arrendador del activo le dará el tratamiento de acuerdo a la

naturaleza del mismo y reconocerá como ingreso el valor correspondiente a los

cánones de arrendamiento realizados en el año o período gravable. Cuando el

arrendamiento comprenda bienes inmuebles, la parte correspondiente a terrenos no

será depreciable;

b. Para el arrendatario: El arrendatario reconocerá como un gasto deducible la totalidad

del canon de arrendamiento realizado sin que deba reconocer como activo o pasivo

suma alguna por el bien arrendado.

Parágrafo 1º. Los contratos de arrendamiento financiero o leasing con opción de compra y 

los contratos de arrendamiento operativo, que se hayan celebrado antes de la entrada en

vigencia de esta ley, mantendrán el tratamiento fiscal vigente al momento de su

celebración.

Parágrafo 2º. El contrato de retroarriendo o lease-back se tratará para efectos del impuesto

sobre la renta y complementarios como dos operaciones separadas, es decir, una venta de

activos y un arrendamiento posterior. El arrendamiento posterior se somete a la regla

prevista en el artículo 139 del Estatuto Tributario. El contrato de retroarriendo o lease-back

debe cumplir con las siguientes dos condiciones:

1.Que el proveedor del bien objeto de arrendamiento y el arrendatario del bien, sean la

misma persona o entidad, y

2.Que el activo objeto del arrendamiento financiero tenga la naturaleza de activo fijo para el

proveedor.

En leasing habitacional su inclusión no esta definida en la declaración de renta, pues la totalidad del canon se puede reconocer como gastos deducibles en la declaración de renta. Solo se incluye en los activos cuando se haya adquirido la opción de compra y por ese valor.

Si se entregó un anticipo, se reconoce como una cuenta por cobrar no financiera y se reclasifica como mayor valor del activo cuando se ejerza la opción de compra.

Si al final no ejerce la opción de compra, debe declarar todos los gastos de periodos anteriores como un ingreso por recuperaciones, según el parágrafo del artículo 1.2.4.1.33 del Decreto Único Reglamentario 1625 de 2016 (DUR)

La deducción de intereses está limitada a 1.200 UVTs, según el artículo 119 del Estatuto Tributario, y se requiere que el asalario 0ficio DIAN 158 de 2018.

Estos gastos se incluyen en la rentas rentas no laborales, que se unificó con la cédula laboral y con las rentas de capital según la Ley 1943 de 2018.

Si se vende un bien previamente adquirido mediante el leasing habitacional, la ganancia ocasional suele ser muy alta porque es el precio de venta menos el costo de la opción de compra que suele ser muy baja en relación a su valor real de mercado.

En ese sentido, si se vende el activo, se termina pagando más renta, pues que equivale a una renta por recuperación de deducciones, es decir de los canones previamente deducidos.

Por ello, un contribuyente podría no deducirse el canon, sino reocnocerlo como un anticipo (anticipos) durante el término del contrato de arrendamiento y capitalizarlo cuando ejerza la opción de compra. Así, aunque no se toma la deducción durante el término del contrato, se reduce la ganancia ocasional en caso de venta, lo que siempre es posible que suceda.

LEASING HABITACIONAL, OBLIGACIONES TRIBUTARIAS Y/O NOTARIALES A CARGO DEL LOCATARIO

Concepto 2017137996-003 del 30 de enero de 2018

Síntesis:

Si bien es cierto, los establecimientos de crédito son los propietarios de los inmuebles objeto de contrato de leasing habitacional, condición que per se significaría que en ellos recaería la asunción de algunas de las obligaciones tributarias y/o notariales, ya sea que provengan en virtud de tal calidad o con ocasión de actos dispositivos, también lo es que bajo el principio de la autonomía de la voluntad contractual es legalmente viable un acuerdo entre las partes intervinientes en la operación para que ciertos o todos los gastos que emanen con ocasión de su celebración, ejecución y/o terminación sean cubiertos por el locatario, incluso en el evento en que el establecimiento de crédito haya incurrido en ellos y se los traslade; atendido el hecho que la institución financiera participa en ella a solicitud del interesado, quien en definitiva tiene la vocación de disfrutar el uso y goce del inmueble y eventualmente, adquirir la propiedad del mismo

 
 
 
 
 
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